|
Себестоимость квадратного метра в новых бизнес-центрах и торговых комплексах Новосибирска, по мнению экспертов, на 10–20% зависит от использованных материалов и технологий внешней отделки здания.
Применение дорогих материалов, как правило, означает ориентацию проекта на состоятельных арендаторов, крупные компании. «За последние два-три года ситуация в соотношении применения уже знакомых материалов — керамогранита, натурального камня, композита — практически не изменилась, — говорит генеральный директор ООО «Юкон Инжиниринг» (Москва) Павел Королев. — Все также на жилых зданиях чаще применяется керамогранит, административные здания чаще бывают «одеты« в натуральный камень, а торговые и бизнес-центры чаще всего монтируются с применением композитных панелей. Хотя, конечно, все зависит от архитектурно-стилевых аспектов объекта». «Наиболее распространенными в бизнес-центрах Новосибирска материалами для внешней отделки являются керамогранит, алюминиево-композитные материалы, в частности, «алюкобонд«, а также стекло, — отмечает управляющий »Бизнес-центра на Ленина« в Новосибирске Павел Брунгард. — Выбор того или иного материала зависит от конкретных задач и особенностей проекта, его позиционирования на рынке. При этом обычно отделочные материалы монтируются на основе навесного вентилируемого фасада, устанавливаемого на стены здания с внешней стороны». По словам Павла Брунгарда, как правило, все применяемые во внешней отделке БЦ материалы обладают характеристиками высокой износостойкости, долговечности, однако многое в их дальнейшей эксплуатации зависит от того, насколько качественно проведен монтаж. Как рассказал «КС» директор по развитию ГК «Новосибирский Промстройпроект» Алексей Никитенко, керамогранит сегодня считается одним из наиболее прочных и износостойких материалов и применяется в отделке как бизнес-центров, так и торговых комплексов, при этом не только во внешних элементах зданий, но и внутри, в частности, в напольных покрытиях. «Мы используем в основном технологию навесного вентилируемого фасада, представляющего собой конструкцию, состоящую из материала облицовки (керамогранита, «алюкобонда«) и подоблицовочной системы, которая в свою очередь крепится к стене таким образом, чтобы между облицовкой и стеной оставался воздушный промежуток, — уточняет господин Никитенко. — Для дополнительного утепления между стеной и облицовкой может устанавливаться теплоизоляционный слой — в этом случае вентиляционный зазор оставляется между облицовкой и теплоизоляцией». По словам Алексея Никитенко, наличие воздушного промежутка в вентилируемом фасаде представляет собой принципиальное отличие от других типов фасадов, благодаря перепаду давления этот промежуток работает по «принципу действия вытяжной трубы»: из ограждающей конструкции в окружающую среду удаляется атмосферная и внутренняя влага. Вентилируемый воздушный промежуток снижает также и теплопотери, так как он фактически является температурным буфером. Нередко в качестве облицовочного материала выступает стекло. «Во внешней отделке бизнес-центров наивысшего класса принято использовать стеклянные витражи — они свидетельствуют о высоком статусе, престижности объекта, — отмечает генеральный директор Sibir Capital Real Estate Тимур Кочоров. — Поэтому в нашем проекте бизнес-центра Iron Hill в Новосибирске, который планируется сдать в эксплуатацию к концу 2009 года, принято решение использовать 100%-ное стекло в качестве основного фасадного материала. Конечно, это очень дорогой материал, и подобная облицовка здания требует значительных затрат. Выполнить облицовку, например, из керамогранита было бы дешевле, но тогда бизнес-центр вряд ли мог бы соответствовать своему формату». Как рассказал «КС» Тимур Кочоров, доля затрат на внешнюю отделку составит около 20–25% себестоимости 1 кв. м в Iron Hill, в то время как в среднем в офисных центрах Новосибирска она составляет около 10%. По мнению Кочорова, керамогранит сегодня является одним из наиболее дешевых облицовочных материалов, применяемых в отделке объектов коммерческой недвижимости, при этом нередко он завозится из Китая. Как рассказал Алексей Никитенко, для облицовки бизнес-центров, торговых комплексов используется как зарубежный, например, итальянский, так и российский керамогранит. «В частности, мы сотрудничаем с крупнейшими производителями в России, компаниями ESTIMA Ceramica, Kerama Marazzi (обе компании московские. — «КС«). Для внутренней отделки зданий, в частности, в напольном покрытии нередко применяется керамогранит китайских производителей», — говорит господин Никитенко. Вплоть до начала 2000-х годов керамогранит завозился в Россию из Италии, Испании, Беларуси и ряда других стран, теперь он производится и в РФ, главным образом в Московской области и по итальянским технологиям. Зачастую во внешней отделке бизнес-центров и торговых комплексов различные облицовочные материалы комбинируются. «Например, цокольная часть здания облицовывается с использованием натурального камня или керамогранита, в отделке входных групп, лицевых фасадов объекта применяются «алюкобонд« или керамогранит в сочетании с витражами, — отмечает Алексей Никитенко. — Те фасады, которые не находятся на парадной части здания и видны только из внутреннего дворика, выполняются из обычных сэндвич-панелей, покрытых с внешней стороны полимером в соответствующий тону здания цветовой гамме». Отделка объекта выполняется в соответствии с заранее разработанным дизайн-проектом. По словам господина Никитенко, на рынке пользуются популярностью алюминиевые композитные материалы, в частности, «алюкобонд», алюминиевые композитные панели. Как правило, подобные материалы представляют собой отделочные многослойные панели, выполненные на основе листов алюминия и полимерных слоев. Как отмечают эксперты, подобные материалы значительно легче керамогранита, более податливы, что позволяет создавать формы различной округлости, и в то же время характеризуются долговечностью и устойчивостью ко внешней среде. Как рассказал «КС» Тимур Кочоров, во внешней отделке бизнес-центра Iron Hill будут применяться навесные системы германского производителя Schueco. Фасадные системы Schueco использованы во многих объектах коммерческой недвижимости Новосибирска, в частности, в бизнес-центре «Кобра», торгово-развлекательном центре «Манхэттен» и ряде других. Не менее популярна на новосибирском рынке фасадных решений продукция российской компании «Юкон Инжиниринг» — системы навесных вентилируемых фасадов U-kon. «В 2007 году в эксплуатацию был сдан бизнес-центр класса «А» «РосЕвроПлаза«, построенный на системе U-kon c применением композитного материала, бизнес-центр соответствует европейским стандартам строительства офисных комплексов, — говорит Павел Королев. — Фасадная система U-kon в сочетании с композитным материалом облицовки оптимизировала изначальное проектное решение». В Новосибирске немало объектов коммерческой недвижимости, построенных на системе U-kon с применением современных облицовочных материалов, в частности, такие бизнес-центры и торговые комплексы, как «Якутия», «Москва», «Дубрава», «Эллис». По мнению ряда специалистов, не всегда внешний вид, отделка объекта коммерческой недвижимости являются приоритетными для девелоперов — подчас фасадная составляющая уходит на второй план, уступая параметрам, в большей степени влияющим на окупаемость проекта, например, площади здания, его этажности. «Сегодня в российской строительной практике пока еще достаточно сильна тенденция, когда девелоперы оценивают проекты в первую очередь по их окупаемости. Считается, что наличие оригинальных архитектурных решений в разы повышает стоимость проекта, — отмечает Павел Королев. — На данный момент некоторые изменения в сторону повышения эстетики архитектуры можно проследить на жилых зданиях — в этом секторе проще окупить затраты на оригинальные архитектурные решения, повысив цену продаж. А что касается общественных, административных и деловых объектов, то тенденция пока несколько другая. Бизнес-центры в России — это в основном постройки традиционных «прямоугольных« форм с приоритетной коммерческой составляющей и коротким сроком возврата инвестиций. Именно поэтому сегодня многие архитекторы вынуждены отказываться от оригинальных концепций». Однако, по словам господина Королева, в этом вопросе необходимо находить компромисс. Кроме того, как отмечают эксперты, применение современных фасадных систем вкупе с облицовочными материалами в настоящее время позволяет реализовывать разнообразные архитектурные решения без значительного увеличения затрат на внешнюю отделку объектов коммерческой недвижимости. «В определенном смысле, конечно, при строительстве БЦ порой можно отметить стремление сэкономить на внешнем виде здания, отказавшись от использования оригинальных концепций, дорогих материалов, — рассказал «КС» председатель Новосибирского архитектурного клуба, руководитель оргкомитета фестиваля дизайна «Золотая капитель« Александр Ложкин. — Но сейчас в условиях высокой конкуренции за арендаторов внешний вид бизнес-центра становится серьезным конкурентным преимуществом. Внешний вид — это торговая марка, визитная карточка бизнес-центра. Мало кому хочется работать в здании, больше напоминающим сарай, чем офисную недвижимость». Уровень отделки, как говорит Алексей Никитенко, во многом зависит от позиционирования объекта. Это проявляется как в сегменте бизнес-центров, так и в отношении торговых комплексов. «Для торговых центров в отдаленных спальных районах города, которые изначально ориентированы на работу с дискаунтерами, с небольшими местными компаниями-арендаторами, а не на мировые бренды, стремление к экономии на облицовочных материалах вполне оправданно, — отмечает господин Никитенко. — Внешний вид оказывает влияние на себестоимость объекта, в конце концов, и на арендную плату, высокий уровень которой может оказаться просто неприемлемым для мелких арендаторов».
|
