|
Активное строительство бизнес-центров, соответствующих требованиям класса «А», полностью изменило профиль новосибирского рынка офисной недвижимости.
Лидеры движения, дружно вышедшие на рынок в прошлом году, сегодня не могут позволить себе почивать на лаврах. Несмотря на разговоры о перенасыщении рынка и снижении наполняемости, в игру вступают новые игроки, анонсировано и ведется строительство еще нескольких объектов высокого класса. В теории конкуренция сулит арендаторам снижение цен, повышение качества услуг и создание специальных программ лояльности. На деле ситуация не столь однозначна. Главные козыри «Конкуренция между бизнес-центрами класса «А« в Новосибирске высока, однако она носит преимущественно неценовой характер», — считает ведущий специалист по работе с клиентами консалтинговой компании «Корпус» Лавр Куприянов. Аргументами девелоперов в борьбе за клиента, по мнению управляющей бизнес-центром на Вокзальной, 16 Светланы Киселевой, являются максимально комфортные условия, включая техническую оснащенность и высокий уровень сервиса, а также создание партнерских отношений с арендаторами, формирование благоприятной деловой среды и разнообразие услуг. Руководитель департамента коммерческой недвижимости Terra Direction Нина Тупий отмечает первостепенное значение таких факторов, как удобное местоположение, профессиональная управляющая компания, количество парковочных мест и грамотная ценовая политика. «Период конкуренции площадей сменился периодом конкуренции концепций: чем лучше разработана и воплощена концепция, тем успешнее будет проект. Сегодня объект коммерческой недвижимости должен характеризоваться привлекательной идеей», — считает коммерческий директор ЗАО «Строитель» Алексей Носков. Поиск новых форм, идей и концепций считает залогом успеха и заместитель генерального директора Regional Real Estate в Новосибирске Натали Юрк: «Необходимо, чтобы новый проект не имел аналогов. Девелоперы позиционируют повышенную комфортность, улучшают классность и уровень обслуживания, оснащают здания дополнительными коммуникациями». Тем не менее конкуренция в данном сегменте еще только начинается. Программы лояльности: явные и тайные «Программы лояльности для арендаторов бизнес-центров существуют, и в идеале включают качество услуг, дополнительные услуги, значительные бонусы и скидки, в том числе при решении вопросов частного характера», — говорит руководитель отдела маркетинга и инвестиций УК «Сибирь Девелопмент» Татьяна Аржаева. По ее мнению, для арендатора важны такие факторы, как удобный въезд, количество парковок для сотрудников и гостей, доброжелательная охрана, отзывчивые девушки на ресепшен, эффективная техническая служба, гибкая система клининга, возможность выбора оператора телекоммуникационных услуг, продвижение арендаторов. Зачастую девелоперы стараются привлечь и удержать арендаторов за счет высокого уровня сервиса, предоставления дополнительных услуг, стоимость которых уже включена в арендную плату, различных льгот и скидок. «Снижение арендной ставки по отношению к первоначально заявленной величине может стать ударом по имиджу бизнес-центра класса «А«. Пойдя на снижение, девелопер фактически признает недостатки объекта. Поэтому вынужденной мерой становится сохранение ставок наряду с предоставлением скрытых скидок и дополнительного сервиса», — считает Лавр Куприянов. По мнению Натали Юрк, определенных программ лояльности для арендаторов не разработано: цены на аренду в БЦ класса «А» снижены не были, а это один из основных факторов, на который опирается арендатор. Директор сервейинговой компании Sibir Capital Real Estate Тимур Кочоров затрудняется в оценке применяемых в БЦ для привлечения потенциальных клиентов программ лояльности, поскольку девелоперы не особенно стараются что-то предлагать. «Все надеются на чудо и то, что по приходу осени бизнес-центры заполнятся сами собой. Чтобы это произошло, нужно начать что-то делать», — утверждает Тимур Кочоров. Что реально привлекает арендаторов Если говорить о маркетинговых способах, то наиболее эффективной, по мнению директора компании «Мира» Татьяны Нестратовой, остаются наружная реклама (баннеры на зданиях, перетяжки на крупных магистралях), работа с крупными агентствами недвижимости; немаловажной является экономически обоснованная арендная ставка по принципу «все включено«. Светлана Киселева советует использовать для рекламы фирменный стиль, сайт компании, наружные носители, «Дубль-Гис» и печатные издания, но наиболее результативным способом считает прямые продажи: переговоры и презентации услуг. Алексей Носков полагает, что бизнес-центр должен быть идеальной площадкой для ведения бизнеса с соответствующим первоклассным уровнем инфраструктурных и сервисных решений, а также прогнозирует приход на наш рынок западной тенденции: арендатор въезжает в готовый офис с мебелью и оргтехникой. Проработанная концепция и правильная маркетинговая политика, безусловно, привлекают арендаторов. Лавр Куприянов отмечает: «Не секрет, что многие арендаторы бизнес-центров класса «А« в Новосибирске не удовлетворены качеством сервиса и оперативностью решения проблем, а работа менеджеров, взаимодействующих с арендаторами, оставляет желать лучшего». Татьяна Аржаева подводит итог: «Универсального рецепта нет. Привлечь клиентов может эффектная рекламная кампания, программа лояльности или работа профессионального брокера. Главное — бизнес-центр должен быть удобным и соответствовать своему классу не на словах, а на деле». Как продвигают «А» и «В» Различия в стратегиях продвижения, как и само разделение на классы, оценивается экспертами неоднозначно. В целом для бизнес-центров класса «В» основным фактором привлечения арендаторов является гибкая ценовая политика, для класса «А» — статус и высокий уровень обслуживания. Имидж объектов класса «А» поддерживается якорными арендаторами, которые создают дополнительную ценность и помогают формировать пул арендаторов. «Широко используется инструментарий операционного маркетинга, продвижение начинается с момента утверждения концепции и резко усиливается в период сдачи в эксплуатацию. Для класса «В« эти методы используют в меньшем объеме», — говорит Татьяна Аржаева. Светлана Киселева считает, что продвижение новых бизнес-центров класса «А» требует значительных усилий и финансовых затрат, в то время как большинство объектов класса «В» уже известно благодаря «сарафанному радио». По мнению Лавра Куприянова, привлечение арендаторов в бизнес-центры класса «А» — адресная работа с ограниченным кругом представительств федеральных и иностранных компаний, успешными местными фирмами, в то время как заполнение бизнес-центров класса «В» не вызывает сложностей. Тимур Кочоров констатирует: «Маркетинговые стратегии, применяемые новосибирскими девелоперами и управляющими компаниями бизнес-центров класса «В«, не отличаются оригинальностью». Татьяна Нестратова считает отличия в продвижении скорее количественными, чем качественными, и определяет их величиной рекламного бюджета, зато отмечает оперативность бизнес-центров класса «В» и их гибкость в вопросах цены. «Класс «А« предполагает наличие одного собственника и одной управляющей компании, что позволяет создать пространство для продуктивной деятельности деловой элиты, которая заинтересована в высококлассных, престижных и высокотехнологичных офисах», — считает Алексей Носков. Многие эксперты сходятся во мнении, что вопрос отнесения центра к тому или иному классу зачастую условен. «Учитывая этот факт, методы привлечения чаще всего совсем не отличаются друг от друга», — полагает второй вице-президент инвестиционной группы «Мамонов» Екатерина Мамонова. Особенности новосибирских офисов «Рынок коммерческой недвижимости полностью оформился и четко сегментирован. Конкурируют объекты, относящиеся к определенным сегментам. Хотя некоторые бизнес-центры низкого класса проводят реконструкцию и вводят новые виды сервиса, что создает видимость размывания сформировавшихся сегментов, по сути это не меняет расклада сил», — считает Алексей Носков. По мнению Тимура Кочорова, в связи с приходом в Новосибирск новых игроков федерального и международного уровней требования к качеству офисной недвижимости повысились, наблюдается острый дефицит высококлассных офисов для представительского бизнеса. «Для Новосибирска наиболее острой является проблема парковки, выигрывают бизнес-центры, которые предлагают много парковочных мест», — считает Нина Тупий. Внутреннюю атмосферу и репутацию управляющей компании отмечает среди важных факторов Светлана Киселева. «Основная специфика привлечения арендаторов в бизнес-центры класса «А» в Сибири заключается в том, что они вынуждены конкурировать в условиях острой нехватки арендаторов, готовых платить высокую цену за класс. У нас не так много представительств иностранных и федеральных компаний, готовых разместиться в высококлассных деловых центрах. Местные компании предпочитают арендовать или покупать помещения класса «В«, самые крупные — строить собственные объекты или приобретать большие площади на этапе строительства», — считает Лавр Куприянов. По мнению Татьяны Нестратовой, в борьбе за арендатора побеждают профессионалы, которые качественно относятся к управлению объектами в соответствии с современными стандартами и готовы учитывать пожелания арендаторов. Что важнее для арендатора: взгляд изнутри Как считает Татьяна Аржаева, сегодня арендаторы оценивают дизайн и качество отделки мест общего пользования на предмет соответствия классу, избегают мрачных холодных тонов, анализируют возможность рациональной организации рабочего пространства. Они обращают внимание на удобство окон, наличие или отсутствие неприятных запахов, другие детали, важные при эксплуатации. Важность наличия эффективно работающих систем кондиционирования и вентиляции, телекоммуникационных систем, бесперебойной линии Интернет отмечает Натали Юрк. Можно говорить о возросшем уровне требовательности арендаторов к качеству внутренней отделки помещений, наличию развитой инженерной инфраструктуры и техническому обеспечению, полагает Лавр Куприянов. Как отмечает Светлана Киселева, в сфере предоставляемых услуг очень важны бытовые условия: наличие хороших предприятий общепита различного формата, удобные санузлы. Алексей Носков констатирует, что сегодня арендаторов интересует возможность планировки и отделки офисов согласно их потребностям, наличие помещений для проведения корпоративных мероприятий, конференц-залов. Татьяна Нестратова подчеркивает значение надежных пожарно-охранных систем, защищенных от перепадов напряжения электричества, а также отмечает популярность среди арендаторов привычной и комфортной коридорной системы планировки пространства. Требования к комфорту растут параллельно с развитием строительных технологий и качества управления. «Нужны удобная планировка, хорошие отделочные материалы, вентиляция и кондиционирование, безусловно, должен быть решен вопрос с парковкой. В общем, те требования, на которые многие собственники помещений практически не обращали внимания, считая, что их объект и так найдет арендаторов», — говорит Екатерина Мамонова. Критерием истины, как обычно, является практика, и многие значимые моменты становятся очевидны лишь в процессе эксплуатации. Прогнозы и размышления Оценивая рынок в целом, Тимур Кочоров приходит к неутешительным выводам: «Новосибирские девелоперы промахнулись с количеством предлагаемых в аренду помещений класса «А«, что привело к тому, что они стоят полупустыми, а строительство подобных запланированных объектов приостановлено для пересмотра их дальнейшей концепции». Алексей Носков полагает, что большие бизнес-центры в ближайшее время возводиться не будут. «Что касается насыщенности новосибирского рынка большими офисными помещениями повышенной комфортности, то, по нашим прогнозам, баланс между спросом и предложением выровняется только к 2014–2015 годам, при условии, что не будет построено новых БЦ и сохранится нынешняя динамика роста экономики». Татьяна Нестартова ожидает, что в ближайшие три-пять лет рынок офисной недвижимости должен полностью сформироваться, разделение по классам станет более четким, девелоперы будут более тщательно подходить к разработке концепций коммерческой недвижимости, роль управляющих компаний усилится.
|
